المعاش المجاني مدى الحياة:  المشتري يتصرف في العقار. سعر البيع أعلى من سعر المعاش السنوي المشغول لأن البائع قرر إخلاء المسكن ويمكن للمشتري التمتع به على الفور.

البائع ، من خلال هذا النوع من البيع ، معفى من جميع الرسوم والعمل ، والإجازات الإيجارية ، وإدارة الإيجارات غير المدفوعة.

يتقاضى معاشاً شهرياً حتى وفاته.

سيتمكن المشتري بعد ذلك من استخدام المسكن على أساس شخصي أو تأجيره للحصول على دخل منتظم يسمح له بدفع قسط الحياة إلى البائع.

المعاش المجاني مدى الحياة نادر جدًا ويمثل حوالي 5 إلى 10٪ من المعاملات

​

راتب الحياة المشغولة:

يمثل أكثر من 90٪ من البضائع المباعة في المعاش السنوي مدى الحياة.

يحتفظ البائع بالتمتع بمنزله ، ويظل صاحب حق الانتفاع والسكن حتى وفاته. على عكس المنتفع ، فهو غير مخول باستئجار العقار ، ولا يمكنه إلا العيش هناك.

يتمتع صاحب هذا الحق بإمكانية العيش في العقار مع أسرته (الوالدان ...) ، ولكن فقط في حالة وجود مساكنة.

في الواقع ، لا يمكن للمشتري "إقراض" هذا السكن لعائلته أثناء إقامته في مكان آخر.

​

يسمح هذا الحق لصاحبها (المستخدم) باستخدام ممتلكات تخص شخص آخر ، من خلال العيش فيها شخصيًا ، على سبيل المثال. يمكنه أيضًا أن يحصل على الثمار (الدخل) ، ولكن فقط وفقًا لاحتياجاته واحتياجات أسرته.

​

وبالتالي فإن هذا الحق مقيد أكثر من حق الانتفاع. يمنح مالك العقار هذا الحق مقابل الشخص. يجب على المستخدم بعد ذلك التصرف كما لو كان المبنى الخاص به.

​

عندما يموت هذا المشتري ، سيتعين على الأسرة مغادرة العقار. في حالة الشيخوخة الشديدة أو المرض ، ليس من غير المألوف أن يضطر البائع لمغادرة العقار.

​

في هذه الحالة ، يتم توفير بند ينص على أنه يجب على المشتري دفع قسط سنوي إضافي بنسبة٪ من القيمة الإيجارية للعقار عند توقيع العقد. يسري هذا البند أيضًا إذا كان البائع لا يرغب في الاستفادة من حقه في الاستخدام والسكن.

يمكن شراء أي نوع من الممتلكات كمعاش سنوي: شقة ، منزل ، قصر ، أرض بناء ، إلخ.  

​

ومع ذلك ، فإن الجزء الأكبر من السوق يتعلق بالسلع متوسطة الحجم ، بشكل عام من غرفتين إلى ثلاث غرف ، تقع في منطقة باريس أو في جنوب فرنسا.

هاتان منطقتان جغرافيتان تربطهما نسبة كبيرة من كبار السن ووجود العديد من المستثمرين.

​

للأطراف الحرية في تحديد سعر البيع (سعر السوق ، اعتمادًا على العرض والطلب) ، إلا أنه ناتج عن عملية حسابية معقدة تتضمن عدة عوامل:

​

• قيمة العقار: يجب استدعاء خبير عقاري لتقييم العقار وتحديد قيمته السوقية. 

• حق البائع في الاستخدام والعيش في: تطبيق بدل إشغال لقيمة المسكن ، يتناسب عكسياً مع عمر البائع.

• معدل عائد العقار: من المستحسن تحديد النقص بالنسبة للمشتري في القيمة الإيجارية للعقار من خلال تقدير مبلغ الإيجار النظري فيما يتعلق بمدة العمر المتوقع للبائع.

• عمر المتقدم السنوي ومتوسط العمر المتوقع ، والذي يمكن تقديره باستخدام جداول الوفيات INSEE أو تلك الخاصة بشركات التأمين.

• إمكانية عكس القسط السنوي لصالح طالب ثانٍ.

بمجرد تحديد سعر البيع ، يتم إنشاء التوزيع بين الباقة ومعاش الحياة بحرية بين الطرفين (لا أحد أو الآخر إلزامي).

شروط الأقساط السنوية

يتم تضمين الضمانات في عقد البيع والغرض الرئيسي منها هو حماية البائع. وبالتالي ، يمكن كتابة عدة فقرات: 

• الشرط الحازم أو امتياز البائع: يسمح للطالب باسترداد الممتلكات إذا توقفت عن دفع الأقساط السنوية له ؛

• شرط الاحتفاظ بالباقة في حالة إنهاء البيع ، لا سيما في حالة عدم دفع الأقساط السنوية على الحياة ؛

• شرط الفهرسة: يسمح بإعادة تقييم الأقساط السنوية ، على سبيل المثال ، على فهرس تنشره INSEE. يمكن أن يكون هذا البند لصالح البائع مفيدًا بشكل خاص إذا كان من المقدر أن تمتد فترة الحياة على مدى فترة طويلة في قطاع تشهد العقارات فيه نموًا قويًا.​

للاكتساب في الحياة: 

لا يوجد دخل للممتلكات للإعلان على عكس مالك العقار 

قيمة IFI محدودة 

رسوم الموثق وتكاليف الضرائب المخفضة ، لأنها محسوبة على القيمة "المشغولة" للعقار (القيمة السوقية - بدل الإشغال)

​

للبيع معاش مدى الحياة: 

يستفيد بيع المسكن الرئيسي من الإعفاء من الضريبة على مكاسب رأس المال العقاري المذكورة.

المعاش على الحياة يخضع للضريبة جزئيًا

تقتصر قيمة IFI على حق الاستخدام 

انخفاض ضريبة الميراث لأن العقار لم يعد جزءًا من تركة البائع

​

المعاش على الحياة يولد ضرائب منخفضة. يتم تطبيق التخفيض التدريجي حسب عمر البائع ونوع المعاش.  

​

مقياس الضرائب لمعاشات الحياة: 

• 70٪ إذا كان عمر البائع أقل من 50 سنة ،

• 50٪ إذا كان عمر البائع من 50 إلى 59 سنة ،

• 40٪ إذا كان عمر البائع بين 60 و 69 سنة ،

• 30٪ إذا كان عمر البائع أكبر من 69 سنة.

​

​

لاحظ أن: الباقة تمثل عمومًا 20 إلى 30٪ من قيمة العقار ، أو حتى أكثر إذا كان البائع يحتاج إلى رأس مال أو أقل إذا كان يفضل راتبًا سنويًا كبيرًا. بمجرد تحديد مبلغ الباقة ، يتم تحويل رصيد سعر البيع إلى راتب سنوي مدى الحياة.

يتم تحديد دورية الأقساط بحرية من قبل الطرفين. عادة ما تكون شهرية.

الخطر شرط ضروري للبيع في الحياة. إذا لم يكن هناك شك ، يمكن إلغاء العقد. الأقساط السنوية للمخاطر والحياة تسير جنبًا إلى جنب.  

المعاش السنوي هو بطبيعته عقد عشوائي ، لأن السعر الإجمالي المدفوع سيعتمد على عنصر غير معروف: تاريخ وفاة البائع.

​

السمة الأساسية للبيع في الحياة هي أن مدة دفع الأقساط غير معروفة مقدمًا والمبلغ الإجمالي للاستثمار أيضًا.

​

بالنسبة للمستثمر ، فإن الخطر الرئيسي المرتبط بهذا الخطر هو عمر البائع الأطول من المتوقع.

إذا لم تكن هناك عشوائية ، فإن عقد  معاش الحياة للبيع  هو صفر.

​

يعتبر عقد البيع على أساس سنوي باطل أيضًا إذا:

• يتم دفع القسط السنوي على رأس الشخص الذي يتوفى في غضون 20 يومًا من تاريخ البيع ،

• كان البائع يعاني من مرض كان يعاني منه وقت البيع (المادة 1975 من القانون المدني). لا يهم ما إذا كان المشتري غير مدرك لوجود هذا المرض أم لا.