ماذا تريد ان تعرف؟
لماذا الاستثمار في نصب تاريخي؟
يوصى بالاستثمار في نصب تذكاري تاريخي لدافعي الضرائب الذين يخضعون لضرائب كبيرة و / أو الخاضعين لمؤشر التمويل الدولي.
Investir en Loi Monument historyique يمنح مالك المبنى إمكانية خصم مبلغ جميع أعمال الترميم من دخله الإجمالي ، دون أي سقف ، بالإضافة إلى مبلغ فائدة القرض المرتبط بالمبنى. الاستحواذ والعمل.
يتم منح هذا الخصم حتى في حالة عدم وجود دخل ملكية ، لأنه ينطبق على قاعدة الدخل الإجمالية.
وبالتالي ، فإن الاستثمار في قانون الآثار التاريخية لعام 2021 يتمثل في الحصول على عقار يتطلب أعمال ترميم كبيرة. يتم خصم تكاليف ترميم وصيانة ممتلكات الآثار التاريخية ، وكذلك الفوائد على القروض المرتبطة بشراء الأرض والأعمال بنسبة 100 ٪ من دخل الممتلكات.
يتم خصم العجز الناتج من الدخل الإجمالي ، دون أي سقف.
بالإضافة إلى ذلك ، وبعد إبرام اتفاقية مع الدولة ، يُعفى التبرع بهذا التراث أو نقله من ضريبة الإرث.
استثمر في عقار استثنائي وإعفاء ضريبي
ما هو قانون الآثار التاريخية؟
تم وضع قانون الآثار التاريخية في عام 1913 لترميم وصيانة المباني ذات القيمة الخاصة من حيث التراث الوطني.
وبهذه الطريقة ، تنقل الدولة حماية جزء كبير من التراث الوطني إلى مستثمري القطاع الخاص.
يتيح نظام المعالم التاريخية للمستثمرين الذين يشترون العقارات المصنفة على أنها "آثار تاريخية" أو المسجلين في المخزون الإضافي للآثار التاريخية ، بهدف ترميمها والحفاظ عليها ، الاستفادة من التخفيض الضريبي. أداة الإعفاء الضريبي هذه مناسبة بشكل خاص للأسر التي تفرض ضرائب كبيرة.
يسمح هذا الجهاز لدافعي الضرائب بالمشاركة في الحفاظ على التراث الفرنسي من خلال تجديد أو إعادة تأهيل السلع التي لعبت دورًا في التاريخ.
على الرغم من أنها غالبًا ما تكون استثمارًا كبيرًا ، إلا أن العقارات المصنفة على أنها "آثار تاريخية" تقع في مناطق سياحية ، أو في بعض الأحيان في مراكز المدن ، مما يضمن للمالك مصلحة عامة معينة لممتلكاته وبالتالي تأثير اقتصادي كبير.
بفضل نظام الإعفاء الضريبي لـ Historic Monuments ، يمكن لمالك العقارات المدرجة:
تحميل الرسوم وعجز الأراضي على الدخل الإجمالي.
خصم أقساط التأمين.
أن تكون معفاة من ضريبة الميراث.
الموطن الضريبي وفترة الاستثمار
النظام محجوز للأشخاص الذين لديهم موطن ضريبي في فرنسا.
لا يمكن لدافعي الضرائب غير المقيمين الاستفادة من الجهاز الخاص لفرض الرسوم مباشرة على الدخل الإجمالي لأن الأخير لا يستطيع خصم الرسوم من الدخل العالمي لأن الدخل الخاضع للضريبة في فرنسا لا يمثل سوى جزء من تلك الموجودة تحت تصرفهم (CGI المادة 164 أ).
ومع ذلك ، إذا كان المبنى مستأجرًا ، فيحق لدافعي الضرائب غير المقيمين المطالبة بخصم عجز الملكية من دخلهم الخاضع للضريبة في فرنسا.
للاستفادة من جميع المزايا الضريبية المرتبطة بنظام الآثار التاريخية ، يجب على المالك أن يتعهد بالاحتفاظ بالعقار لمدة 15 عامًا على الأقل من تاريخ الاستحواذ.
لن يتم التشكيك في المنفعة الضريبية في حالة النقل المجاني (الهدية أو الميراث) إذا تولى الموهوبون أو الورثة الالتزام الذي قدمه المتبرع أو المتوفى.
الرسوم والسقف المقتطع
النفقات القابلة للخصم عادة من دخل الممتلكات بموجب نظام القانون العادي.
مصاريف الإصلاح والصيانة ،
نفقات التحسين المتعلقة بالمباني السكنية ،
ضريبة الأملاك على العقارات المبنية ،
فوائد القروض وتكاليف الإدارة (مكافأة الحراس والبوابين ، والتكاليف الإجرائية ، وتكاليف الإدارة) ،
قسط تأمين.
رسوم معينة خاصة بالآثار التاريخية والمباني المماثلة:
المساهمة السنوية في خدمة الآثار التاريخية عندما يتم توفير الصيانة مباشرة من قبل الإدارة (انظر أعلاه)
الرسوم المرتبطة بفتح العقار للجمهور.
لا يمكن خصم رسوم الملكية إلا إلى الحد الذي لا يطلب فيه دافع الضرائب أخذها في الاعتبار لحساب التخفيض أو الخصم الضريبي للمصروفات المتعلقة بالمسكن الرئيسي.
الآثار التاريخية وما شابهها التي تفيد من نظام خصم المصروفات المحدد لا يؤدي إلى الحق في تخفيض ضريبة Pinel.
لا يمكن التراكم مع جهاز Malraux.
احتجاز
من حيث المبدأ ، يجب أن يكون المبنى مملوكًا بشكل مباشر.
توفر ثلاثة استثناءات فقط إمكانية امتلاك العقار من خلال شركة مدنية لا تخضع لضريبة الشركات:
عندما تكون الشركة شركة عائلية ، أي تتكون بين أفراد من نفس العائلة ؛
عندما تحصل الشركة على موافقة محددة أو حصلت على مبنى يستخدم للإسكان لما لا يقل عن 75٪ من مساحتها (الاستحواذ من 2018)
عندما يتم تخصيص المبنى لمساحة ثقافية غير تجارية مفتوحة للجمهور.
الرسملة والمجتمع
تختلف الميزة الضريبية اعتمادًا على ما إذا كان العقار مفتوحًا للجمهور أم لا وما إذا كان يدر عائدات أم لا. فيما يلي الحالات المحتملة:
السلعة لا تولد أي إيرادات
يمكن للمالك بعد ذلك شحن:
100٪ من المصاريف المتعلقة بالاعمال.
50٪ من الرسوم إذا كان العقار غير مفتوح للجمهور.
100٪ من الرسوم إذا كان العقار مفتوحًا للجمهور جزئيًا أو كليًا.
ملاحظة: يُعتبر المبنى مفتوحًا للجمهور إذا تم قبول الزائرين 50 يومًا على الأقل في السنة (بما في ذلك 25 يومًا خارج العمل) بين أبريل وسبتمبر.
جيد يوفر الإيرادات
إذا كان العقار المصنف على أنه "آثار تاريخية" يولد إيرادات ، فهناك سيناريوهان محتملان:
العقار مفتوح للجمهور ، لكنه ليس مشغولاً من قبل المالك.
يمكن للمالك بعد ذلك أن يخصم من الإيرادات الناتجة عن الزيارات التكاليف والرسوم المرتبطة بأجور الموظفين (الحارس ، والمرشدين ، ووكلاء الاستقبال ، وما إلى ذلك) مما يسمح بالوصول إلى الجمهور.
قد يفضل أيضًا خصم مبلغ مقطوع قدره 1،525 يورو (2،290 يورو إذا كانت الحديقة مفتوحة أيضًا للجمهور). بنفس الطريقة ، في سياق إيجار المكان ، تُعزى المصاريف المتعلقة بالإيجار إلى الإيجارات.
الملكية مفتوحة للجمهور ويشغلها مالكها.
يمكن للمالك بعد ذلك خصم 75٪ من إجمالي رسوم الأرض من الإيرادات المرتبطة بفتح العقار للجمهور. الجزء المتبقي من الرسوم ، أي 25٪ ، يُعزى إلى الدخل الإجمالي للمالك.
ملاحظة: يعتمد التخفيض في النسبة المئوية على معدل الضريبة الهامشي (TMI).
بالنسبة لنظام الإعفاء الضريبي هذا ، تم تحسين التأثير الضريبي للشرائح الضريبية العليا ، لا سيما تلك الواقعة بين 41٪ و 45٪.
الضرائب والمؤسسات المالية الدولية
يجوز السماح برسوم الأرض التي يتحملها مالكو الآثار التاريخية أو الآثار المماثلة كخصم إما:
بالكامل من دخل الأرض الذي يوفره المبنى عندما يؤدي إلى تحصيل إيرادات خاضعة للضريبة ولا يشغله مالكه ؛
الدخل الإجمالي للمالك وفقًا للشروط والحدود المنصوص عليها في المواد من 41 و إلى 41 ي من الملحق الثالث من CGI ، عندما لا يوفر المبنى أي إيرادات ؛
جزء من دخل الممتلكات وجزءًا من الدخل الإجمالي ، عندما يوفر المبنى إيرادًا ، ولكن يشغله مالكه جزئيًا.
الإعفاء المشروط من ضريبة الهبة أو الميراث التي قد تكون الاستفادة من الآثار التاريخية لا ينطبق على IFI. ومع ذلك ، فمن المسلم به أن تقييمهم يأخذ في الاعتبار القيود التي يتحملون عبئها ، ولا سيما:
تكاليف الصيانة الباهظة ،
صعوبات إعادة البيع ،
القيود المرتبطة بالانفتاح على الجمهور ،
القيود المرتبطة باستخدام الرسوم المتحركة الجماعية لغرض ثقافي في الأساس.
يتيح الاستثمار الإيجاري في أحد المعالم التاريخية إمكانية خصم مبلغ العجز في الأرض الناتج عن تنفيذ العمل دون قيد على الدخل الإجمالي.
وبالتالي ، فإن الإيرادات التي يجب أخذها في الاعتبار لسقف المؤسسات المالية الدولية يتم تخفيضها إلى حد كبير أو حتى محوها.
تعريف النصب التاريخي
نعني بالنصب التاريخي (من وجهة نظر مالية):
المباني المصنفة على أنها آثار تاريخية ؛
المباني المدرجة في الجرد التكميلي ؛
المباني التي حصلت على الملصق الصادر عن "مؤسسة التراث" إذا تم منح هذه التسمية بناءً على رأي إيجابي من الهندسة المعمارية للإدارات وخدمة التراث ؛
منذ 1 يناير 2015 ، دون طلب إذن إلزامي ، المباني المصنفة كليًا أو جزئيًا على أنها آثار تاريخية والتي تم تخصيصها لمدة 15 عامًا على الأقل لمساحة ثقافية غير تجارية مفتوحة للجمهور ؛
حتى 1 يناير 2014 ، المباني التي تشكل جزءًا من التراث الوطني بسبب طابعها التاريخي أو الفني الخاص والتي تمت الموافقة عليها لهذا الغرض من قبل وزير الاقتصاد والمالية.
منذ ذلك التاريخ ، لم تعد هذه المباني تستفيد من نظام الإعفاء للآثار التاريخية. أما المباني التي تمت الموافقة عليها حتى 31 كانون الأول (ديسمبر) 2013 ، فلا تزال تستفيد من هذا النظام حتى نهاية الموافقة الممنوحة لها.
فيما يلي المزايا التي يمكنك الحصول عليها من نظام الإعفاء الضريبي هذا من خلال تجديد الممتلكات الخاصة بك:
يمكن خصم أعمال التجديد والصيانة من دخلك ، مما يوفر لك الضرائب.
على عكس قانون مالرو الذي يفرض سقفًا على حساب الميزة الضريبية الممنوحة ، فإن المصاريف المتعلقة بأعمال التجديد والتي تقع في إطار قانون الآثار التاريخية لا تخضع لأي قيود.
يسمح لك هذا الجهاز أيضًا بخصم العجز في الممتلكات من دخلك الإجمالي.
أخيرًا ، يمكنك الاستفادة من الإعفاء من تكاليف الميراث ، ولكن فقط في حالة وجود اتفاقية موقعة مع وزارة الثقافة والاتصال.
إذا كنت ترغب في الاستفادة الكاملة من مزايا قانون عام 1913 الخاص بالآثار التاريخية ، فيجب أن تستوفي أعمال التجديد التي تقوم بها هذين المعيارين:
يجب أن تكون خاضعة لترخيص عمل خاص أو إقرار منفعة عامة.
يجب أن يتم تنفيذها بمبادرة من المالك أو المالكين المجتمعين معًا في Association Syndicale Libre.
بصرف النظر عن ذلك ، يجب عليك التأكد من أنها تتوافق مع متطلبات ABF (Architecte des Bâtiments de France).
ملاحظة: تخضع ميزة النظام المطبق على مالكي المعالم التاريخية وما شابه ذلك لالتزامهم بالاحتفاظ بملكية المباني لمدة لا تقل عن 15 عامًا من تاريخ الاستحواذ ، بما في ذلك عندما يكون ذلك قبل 1 يناير 2009.
يمكنك خصم رسوم الممتلكات من دخل الممتلكات الخاصة بك أو من إجمالي دخلك ، خاصةً عندما لا يوفر المبنى دخلاً. يُعزى العجز على سبيل المثال لا الحصر إلى مبلغ الدخل الإجمالي الخاص بك.
عندما لا يولد المبنى أي إيرادات ، يتم خصم جميع رسوم الأرض من الدخل الإجمالي إذا كان العقار مفتوحًا للزوار مجانًا. من ناحية أخرى ، إذا لم يكن مفتوحًا للزوار ، يتم خصم هذه الرسوم نصف قيمتها. ومع ذلك ، تظل الأعمال المدعومة وكذلك مساهمات الصيانة المدفوعة للإدارة قابلة للخصم بالكامل (للجزء المتبقي على نفقتك ، أي بعد خصم الإعانات) ؛
عندما يوفر المبنى دخلاً خاضعًا للضريبة ، يمكن خصم جميع رسوم الأراضي المتعلقة بالمبنى من دخل الأرض وأي عجز يُعزى دون حدود إلى إجمالي الدخل. إذا كنت تشغل المبنى جزئيًا ، فإن الرسوم المتعلقة بجزء المبنى الذي تشغله قابلة للخصم بموجب نفس الشروط مثل المباني التي لا تنتج دخلاً (خصم إجمالي الدخل بالكامل أو النصف). بالإضافة إلى ذلك ، يمكنك تطبيق تخفيض سعر ثابت على المبلغ الإجمالي للقبول البالغ 1،525 يورو أو 2،290 يورو (عندما يتضمن القصر منتزهًا أو حديقة مفتوحة للجمهور).
بالإضافة إلى المصروفات التي يتم خصمها تقليديًا من دخل الممتلكات ، يمكن للمالكين خصم (من دخل ممتلكاتهم ، أو عدم ذلك من دخلهم الإجمالي):
أقساط التأمين المتعلقة بالآثار التاريخية المفتوحة للجمهور (سواء كانت تدر دخلاً أم لا) والأشياء المنقولة المرتبطة بالإقامة الدائمة مقابل قيمتها الفعلية ؛
تكاليف الترويج والإعلان بمبالغها الحقيقية ، بشرط أن يكون المبنى مفتوحًا فعليًا للجمهور ويولد دخلاً.
المباني التاريخية ليست معفاة من ضريبة الثروة العقارية (IFI) (التي حلت محل قوى الأمن الداخلي منذ 1 يناير 2018). لذلك تدخل المعالم التاريخية في الأساس الخاضع للضريبة للمؤسسة المالية الدولية ويجب الإعلان عنها في هذه الضريبة.
ومع ذلك ، تقر السلطات الضريبية بأن القيود الناتجة عن خصوصيتها (غالبًا ما تكون الأعمال والرسوم الهامة ، والقيود المرتبطة بانفتاحها للجمهور ، والصعوبات التي تواجه إعادة البيع ، وما إلى ذلك) تؤخذ في الاعتبار عند تقييمها.
مزايا وعيوب قانون الآثار التاريخية
نصب
مثال على استخدام قانون الآثار التاريخية
1
الحالة الأولي
جيلبرت يريد تنويع استثماراته.
يبلغ دخلها 75000 يورو في السنة. معدل معدل وفيات الرضع هو 41٪.
لا يخضع لمؤسسة التمويل الدولية.
2
الاستثمار في معلم تاريخي
قرر الاستحواذ على مبنى مصنّف من قبل المعالم التاريخية ويؤجره لمؤسسة سياحية. سعر الشراء 200.000 يورو. تبلغ الإيجارات الإجمالية 6000 يورو غير شامل الضريبة.
يدفع رسومًا بمبلغ 30.000 يورو ، بما في ذلك رسوم التسجيل ورسوم كاتب العدل.
يتم تمويل الاستثمار بقرض نهائي بنسبة 2.50٪ على مدى 15 سنة.
القرض مدعوم بعقد تأمين على الحياة برسملة بنسبة 4.5٪ مما سيسمح بسداد رأس المال في الأجل المحدد.
جيلبرت يختار تقديم الإيجارات لضريبة القيمة المضافة. لذلك سيكون قادرًا على المطالبة بسداد الضريبة المفروضة على العمل.
3
تحديد صافي الدخل العقاري للسنة الأولى والأربع عشرة سنة التالية
السنة الأولى: تُعزى حالات العجز المذكورة بالكامل إلى إجمالي دخل جيلبرت. سيوفر هذا ضريبة بمبلغ: 32000 يورو × 41٪ = 13.120 يورو.
السنة 2-15: يُعزى هذا العجز بالكامل إلى إجمالي دخل جيلبرت الذي سيحقق توفيرًا ضريبيًا سنويًا: 2000 يورو × 41 ٪ = 820 يورو.
